2022年已經到來、一文看懂今年樓市走向、調控會放松、但不會放縱

歷史已經踏入到2022年，新的一年全面開啟，對于樓市行業，今年又會是怎樣的一年？相信進入2021年以來，沒有人會想到樓市會受到這么大的打擊，經歷了大半年嚴密的調控，樓市行業成交量不斷破新低，總體房價也不可避免的下滑，雖然近幾個月樓市調控已經相對沒有那么的收縮，但是行業依然還在冰冷下徘徊，那么在2022年根據現有的市場風氣，會有怎樣的走向？筆者主要總結了以下3點

普漲時代結束、樓市進入分化

在進入2021年之前，以往的樓市是屬于一個普漲的紅利期，那么從2021年限購收縮開始，樓市就開始進入一個兩極分化期，未來說房價已經不能用簡單的上漲還是下跌就能概況。

這一年里，一部分城市的房價可以頂住壓力維持橫盤甚至輕微上漲；也有一部分城市不斷下跌甚至需要地方政府出臺政策進行救市。不僅城市間是如此，連城市間不同區域也呈現出分化的現象。

從總體上看，第七次人口普查中顯示，東三省數據最慘，人口流出嚴重，而打響救市第一槍的，也是東三省的哈爾濱，屬于人口流失最為嚴重的城市之一。因此，造成樓市的分化不但是由于限購政策的收緊，也是因為人口的變動所致，倒下的都是人口流失，發展較差城市的一般資產，而優質都市圈的房價繼續上漲，2022年這一分化將會持續。

調控會放松、但不會放縱

對于樓市調控，有一個非常恰當的比喻，孩子不聽話了，打一頓就好了，但是不可能重手去把他打死。經過近年來一系列新政的調控，房地產行業一度進入冰冷期，現在的樓市情況已經到達了五年來樓市的底部。

近幾個月以來，樓市的風向一度由嚴密控制到適當放松。隨著官方定調維護住房合理需求、因城施策、精準拆雷，房地產的政策底已經出現。樓市的調控上已經難以再進一步加碼，反而有邊際松綁的可能，一切都以穩定為主。

從近段時間以來頻繁的信號已經可以了解到，2022年樓市會適當回暖，但絕不會像過去那樣大漲，有需要的現在可以說是最好的時機。

降準、降息仍有空間

降準、降息一直以來都是樓市的風向標，每次經濟波動、貨幣政策放松后，都會推動資產價格上漲。2021年12月份，央行宣布降低金融機構存款準備金率0.5%，值得關注的是，本次的降準為全面降準，除已執行5％存款準備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款準備金率0.5個百分點，向市場釋放流動性1.2萬億元。

全面降準無論是對于房企還是購房者，都是一大利好。房企能夠有效降低房地產企業的融資成本，特別是緩解當前資金鏈的壓力；對于購房者，過去貨幣政策緊張，購房者申請房貸很難，即使審批通過，放貸的周期也遙遙無期，導致想買房的短期內也無法拿到貸款，如今貨幣政策放松，銀行貸款的額度得到補充，名額多了，利息也更低了，購房的成本也變低了。

近期，興業銀行首席經濟學家魯政委在興業研究2022年度策略會上表示，明年我國經濟增速將較2021年明顯回升。對于貨幣政策方面，他表示2022年的貨幣政策將會更加靈活，適度兼顧內外平衡，預計仍有降息、降準的空間。

今年的樓市依然是會以穩定為主，這個大環境不會改變，在穩定的前提下，適當放松貨幣政策，刺激樓市，提振經濟，讓人民提升信心。而當下正是購房的窗口期，無論是從價格、市場、房貸等各個方面，剛需客可以捉緊機會。

2022年樓市走向如何？央行定調，信貸政策或將進一步寬松

2021年的樓市已經畫上句號，2022年的樓市走向又該如何？實際上，在歲末年初之際，央行已經透露信號

日前，2022年央行工作會議召開，會議指出，央行系統要全面深化金融改革開放，堅持創新驅動發展，推動高質量發展。其中提出，堅持推動金融風險防范化解，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展

值得注意的是，在此次會議召開之前，央行、銀保監會出臺了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目

在2021年的尾巴上，央行針對房地產金融密集發聲，對2022年樓市金融的指導意義再明顯不過了。2021年，是房企們艱難的一年，持續收緊的金融政策加速了房企的優勝劣汰，也讓個別房企在短期內出現風險。令人欣喜的是，通過央行釋放的信號，可以預見，樓市金融市場預期有望得到改善

2021年的樓市，大致呈現出“先熱后冷”的趨勢，無論是房地產銷售市場，還是土地市場，都呈現出明顯的前高后低走勢

進入12月以來，官方就多次提到“良性循環”這個詞。12月6日，國家首次提出“促進房地產業健康發展和良性循環”。12月8日，又一次提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”12月11日，再一次提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”

由此可以推斷，2022年，全國樓市極有可能會呈現出小幅回暖態勢。就目前央行的政策來看，房地產市場總體會面臨一個相對寬松的機會，尤其是信貸等方面的政策會進一步寬松

那么，隨著樓市信貸政策的進一步寬松，對于購房者而言，將會有哪些影響呢？樓市信貸政策寬松，房企的債務風險更小，而此前多數房企通過降價促銷以加速資金回籠的情況就會減少，簡言之，房企資金壓力小了，就沒必要采取大幅降價的行為來彌補虧空了。其次，房貸利率下調，房貸申請門檻降低，也有利于盤活樓市需求，帶動交易市場的活躍，將會促使房價回暖

實際上，2021年進入11月份，樓市已經開始小幅回暖，并且一二線城市的找房熱度在向三四線城市轉移。值得一提的是，根據此前58同城、安居客發布的《11月國民安居指數報告》可以看出，三四線城市找房熱度上升，其中，汕頭以28.6%的環比漲幅排名找房熱度榜第一，其次是濟寧、烏魯木齊、三亞、連云港和臨沂，濟寧和烏魯木齊的找房熱度環比增幅都超過了13%

在商業地產層面，此前，有網友建議加大對商業地產的扶持政策，包括信貸支持、稅收優惠、基礎設施投資基金REITS投資準入等等。未來，隨著樓市金融政策進一步寬松，在激活商業地產市場活力的日益增長的需求之下，政策寬松利好或許也會向商業地產傾斜